评估方法

根据《资产评估准则-基本准则》的规定：评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法，《资产评估准则—企业价值》也规定对企业价值进行评估时，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和资产基础法三种基本方法的适用性，恰当选用一种或多种评估基本方法。

结合此次评估目的和评估对象特点，评估采用了收益法和资产基础法进行了评估，这三种评估方法的说明及选取理由如下：

（一）市场法

1、市场法的定义和原理

市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可以交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。

2、运用市场法的前提条件

要有一个充分发育的、活跃公平的市场，要能找到近期的、与被评估资产相同或类似的参照物；要能在市场上收集到参照物的技术资料和交易资料，地理位置方面的资料，功能方面的资料以及交易时间、条件、动机和价格等方面的资料。

3、本次评估不采用市场法的理由

考虑到我国目前的产权市场发展状况和被评估企业的特定情况以及市场信息条件的限制，我们很难在市场上找到与被评估企业相类似的参照物及交易情况，因此本次评估未采用市场法。

（二）资产基础法

资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。

根据本次评估目的，从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次评估选择资产基础法进行评估。

各项主要资产评估方法简介：

1、货币资金主要按账面核实法进行评估，其中现金采用现场盘点盘点日库存现金，并追溯调整至评估基准日，确定评估值；银行存款及其他货币资金采用将评估基准日各银行存款明细账余额与银行对账单核对，确定评估值。

2、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款的评估

各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于有确凿根据表明无法收回的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。

3、存货的评估

关于存货的评估，本次评估范围内的存货为原材料。评估人员根据企业提供的存货清单，核实了有关购置发票和会计凭证，了解了存货的保管、内部控制制度，并对其进行了抽查盘点。原材料为近期购入的货品，账面值能够反映其市场价值，故以核实后账面值作为评估值。

4、长期股权投资的评估

主要是XX燃气对南京煤气管线工程有限公司、南京燃气工程设计院有限公司、南京公用物业管理有限责任公司、江苏省天达投资控股有限公司、江苏宝华天然气有限公司、南京燃气输配有限公司、南京XX栖霞燃气有限公司、南京XX能源投资发展有限公司和南京XX储气有限公司等9家单位的股权投资，评估人员对长期投资的形成原因、账面值和实际状

况等进行了取证核实，向工商行政管理局查询并查阅了投资协议、章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和准确性。

根据上述股权投资的具体情况，分别采用不同的评估方法：

对南京煤气管线工程有限公司、南京燃气工程设计院有限公司、南京公用物业管理有限责任公司、江苏宝华天然气有限公司、南京燃气输配有限公司、南京XX栖霞燃气有限公司和南京XX能源投资发展有限公司等7家全资或控股的子公司，采用资产基础法评估和收益法进行评估，因子公司收益预测已经纳入南京XX燃气有限公司合并收益预测范围，已经以南京XX燃气有限公司合并口径整体作收益法评估，对子公司单体不单独作收益法评估。

对江苏省天达投资控股有限公司和南京XX储气有限公司等2家单位的股权投资，因其投资时间不长，持股比例低，故按其审计后或基准日的财务报表反映的净资产，乘以XX燃气所持的股份比例，作为对该长期投资的评估值。

在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控股权溢价或少数股权折价等因素产生的影响。

5、固定资产的评估

南京XX燃气有限公司申报评估的固定资产包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆和办公电子设备等，对该类固定资产的评估，主要采用重置成本法，计算公式为：

评估值=重置全价×成新率

5.1房屋建筑物（构筑物）的评估方法

评估人员深入细致地分析了估价对象的实际情况、特点和被评估单位提供的有关资料，对于有较为完整工程资料的工业用房，宜采用重置成本法进行评估；对于市区内的办公综合楼及商业用房，则采用市场比较法和收益法进行评估。

评估方法介绍

5.1.1重置成本法

通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的评估价值。

计算公式：评估价值＝重置价值×成新率

重置价值的确定

重置价值一般包含工程综合造价、前期工程费用、建设单位管理费、

配套规费、资金成本等。其计算公式为：

重置价值＝工程造价＋前期(专业)费用+配套规费＋资金成本

a．工程造价

工程造价可分别采用概预算编制法、预决算调整法、市价法等方法加以确定。

概预算编制法即按照图纸、有关技术资料及现行地区定额重新编制概预算的方法，当引用最近竣工的工程，因其工程造价基本接近现行建筑造价的工程项目，直接引用原结算的造价计算工程及其费用的组成内容，或者进行适当微调，故亦视同为概预算编制法。

预决算调整法即原决算工程造价所套用的定额不是现行定额及其取费规定，或采用同一定额但时间较长，建筑材料等市场变化较大，则利用原决算工程量，或者进行适当修改后，套用现行预算定额及取费标准计算工程造价方法。

市价法即在评估中通过可靠的途径，如利用近期竣工的同类型工程单方建筑造价或地方造价管理部的公布的当期建筑单方造价等作为依据，计算被估项目单方造价的方法，但房屋建筑物建造日期、层数、层高、跨度、跨数、装修、设备等和选择的案例有差别时则应进行调整，以调整后的建筑单方造价计算评估对象的单方造价。

具体修正计算详见评估举例。

b．前期费用及管理费用，根据本市现行有关规定并结合评估对象实际情况，按工程造价的一定比例确定。一般情况下，前期费用包括规划、设计费，可行性研究费、勘察设计费、招标费，各种预算费、审查费、标底编制费、临时设施建设费等。期间费用主要为工程监理费、建设单位管理费等工程建设期间发生的各项费用。

c．配套规费

对有房屋所有权证的建筑物，我们主要计算了市政公用基础设施配套费、发展新型墙体材料专项用费、白蚁防治费三项。

d.资金成本按照现行的贷款利率标准计算，工期根据建筑物面积、规模等因素确定。

本次被评房屋建筑物类资产属于天然气运营企业，因此根据工期定额以及被评企业的实际状况综合确定建造工期为一年。故本次评估按一年计算其资金成本，按评估基准日至中国人民银行公布的一年期人民币贷款基准利率6%，资金均匀投入计算。

资金成本=（工程综合造价+前期费用及其他费用）×利率×建设工期×50%。

建筑面积的确定

房屋建筑物的面积以法定权证记载的数字为准；没有权证的，以委托方提供的技术说明、图纸、资产清单等相关资料上记载的数字为准；既无权证又无相关资料的，以现场查勘估算的面积为准。成新率的确定

本次评估成新率的测定采用年限法、完好分值率法。

a．年限法计算公式：

年限成新率=1–已使用年限/建筑物耐用年限

已使用年限=评估基准日–建筑物竣工日期

规定耐用年限：按建设部颁布的《房地产估价规范》中规定的各类建

筑物耐用年限标准，并对建筑物进行现场质量鉴定后，确定规定耐用年限。在计算成新率时应考虑权证剩余年限与房屋尚可使用年限孰短原则。

b．完好分值率法

依据建设部有关房屋新旧程度的参考依据，评分标准，根据现场勘查技术鉴定，采用打分法确定成新率。计算公式：

完好分值率=(结构打分×评分系数+装修打分×评分系数+设备打分×评分修正系数)×100％

综合成新率根据以上两种方法测算结果分析判断后确定。

计算公式：综合成新率=年限成新率×0.4＋完好分值率×0.6 5.1.2市场比较法

市场比较法指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干商品房交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对交易实例加以修正，从而确定估价对象价格的方法。

计算公式：

房屋价值＝交易实例房屋价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。

5.1.3收益法

本次委估对象有商业物业，此类房地产目前主要为自营状态，或少量出租，存在收益、或潜在收益，与委估房地产相类似的出租案例较多，故采用收益法进行评估。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观价值的一种估价方法。

收益法是基于预期原理，即未来收益权利的现在价值。租期内租金按租约约定，租赁期满后租金按市场水平测算。

收益法计算公式：

式中：Ri－未来第i年的净收益（元）

V－收益期末资产的变现收入

r－资本化率（%）

n－未来可获收益的年限（年）

5.2管道及沟槽的评估方法

评估人员深入细致地分析了估价对象的实际情况、特点和委托方提供的有关资料，对于管道工程，采用重置成本法进行评估。

重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种房地产估价方法。

计算公式：评估价值＝重置价值×成新率

(1)重置价值的确定

重置价值一般包含工程综合造价、前期工程费用、建设单位管理费、资金成本等。其计算公式为：

重置价值＝工程造价＋前期(专业)费用＋管理费＋资金成本

A．工程造价

工程造价可分别采用概预算编制法、预决算调整法、市价法等方法加以确定。

概预算编制法即按照图纸、有关技术资料及现行地区定额重新编制概预算的方法，当引用最近竣工的工程，因其工程造价基本接近现行建筑造价的工程项目，直接引用原结算的造价计算工程及其费用的组成内容，或者进行适当微调，故亦视同为概预算编制法。

预决算调整法即原决算工程造价所套用的定额不是现行定额及其取费规定，或采用同一定额但时间较长，建筑材料等市场变化较大，则利用原决算工程量，或者进行适当修改后，套用现行预算定额及取费标准计算工程造价方法。

市价法即在评估中通过可靠的途径，如利用近期竣工的同类型工程单方建筑造价或地方造价管理部的公布的当期建筑单方造价等作为依据，计算被估项目单方造价的方法，但房屋建筑物建造日期、层数、层高、跨度、跨数、装修、设备等和选择的案例有差别时则应进行调整，以调整后的建筑单方造价计算评估对象的单方造价。

评估人员在对管道工程进行勘察分析的基础上，对于被评估单位能够提供的工程结算、估算指标及市政、安装工程定额等资料，确定市政、安装工程量，然后按现行的建筑安装工程造价计算程序及评估基准日的价格标准计算该委估管道的工程综合造价；对于无工程结算资料的工程，采用概预算编制法按照企业管道建设的常规做法，重新编制预算，以重新编制的预算价格作为依据，计算委估各种材质、管径管道单方造价进行相应估算。

B．前期费用及管理费用，根据委估资产所在地现行有关规定并结合评估对象实际情况，按工程造价的一定比例确定。一般情况下，前期费用包括规划、设计费，可行性研究费、勘察设计费、招标费，各种预算费、审查费、标底编制费、临时设施建设费等。期间费用主要为工程监理费、建设单位管理费等工程建设期间发生的各项费用。

对于高压管道，根据其财务决算，由于其管道施工过程中，征地拆迁费用数额较大，评估中考虑按适当比例计算管道施工过程中必须发生的拆迁费用。

C．利息按照现行的贷款利率标准计算，工期根据管道类型、项目规模等因素综合确定。

本次委估的高压管道，根据项目的类型、规模以及被评企业的实际状况综合确定建造工期为二年，中低压管道根据企业实际施工平均周期，确定建造工期3个月。故本次评估工期按各类型管道合理建设期计算其资金成本，按评估基准日至中国人民银行公布的相应年期人民币贷款基准利率，资金均匀投入计算。

资金成本=（工程综合造价+前期费用及其他费用）×利率×建设工期×50%。

(2)成新率的确定

由于管道为地下管道，为隐蔽工程，故本次评估成新率的测定采用年限法。

年限法计算公式：

年限成新率= 1–已使用年限/建筑物耐用年限

已使用年限=评估基准日–建筑物竣工日期

经济耐用年限：根据《资产评估数据手册》中规定的长输气管道耐用年限标准，同时考虑埋地钢管的寿命与很多条件相关，比如土壤的酸碱性、地质的情况、钢管穿过公路、铁路地面的受压情况、还有钢管附近是否埋有高压电缆等，都会造成电化学腐蚀，现在虽然采用牺牲电极的方法、表面敷防腐层等方法对钢管的寿命有所改善，但是到底在什么情况下能用多少年，还不能简单的判断，本次评估综合各种情况，综合确定各类型管道、材质的耐用年限。

5.3机器设备的评估方法

根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。

评估值=重置全价×综合成新率